Laboratorium met maximaal 50% zelfstandige kantoorruimte

Hof Amsterdam 24 februari 2015, LS&R 1078 (appellante tegen AMC)
Projectontwikkelaar spreekt het AMC aan wegens het niet nakomen van contractuele verplichtingen uit een overeenkomst tot ontwikkeling van een Laboratorium op het AMC-terrein te Amsterdam. Vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen.

3.11. [appellante] heeft zich kennelijk op enig moment op het standpunt gesteld dat zij op grond van de Samenwerkingsovereenkomst (en de concept-erfpachtakte van 10 mei 2006) de bevoegdheid had om zelfstandige kantoorruimte te realiseren binnen de te ontwikkelen gebouwen, en wel in die mate dat zij op zichzelf het gehele Laboratorium als kantoorruimte kon verhuren. In de visie van [appellante] gold daarbij geen andere beperking op het kantoorgebruik, dan voortvloeiend uit de toetsingscriteria voor gebruikers (bijlage 7). In die visie zou derhalve ook uitsluitend kantoorruimte kunnen worden gerealiseerd in SL Plaza, en in het geheel géén laboratoriumruimte.

Het hof onderschrijft deze visie niet. Zoals hiervoor is overwogen, blijkt uit bijlage 7, gelezen in samenhang met de Samenwerkingsovereenkomst, juist dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het primair ging om de realisatie van laboratoriumruimte, en dat mogelijk te realiseren kantoorruimte ten dienste stond van die laboratoriumruimte. De onder punt 2 en 3 van de bedoelde bijlage genoemde criteria (zie bij r.o. 2.11) bieden ook nauwelijks ruimte voor zelfstandige kantoorruimte.
In dit licht moet de in de erfpachtaanbieding vervatte eis dat maximaal 50% zelfstandige kantoorruimte was toegestaan, in feite als een verruiming van de eisen voortvloeiend uit de Samenwerkingsovereenkomst worden beschouwd. Derhalve kan niet worden gesteld dat sprake is van een beperking van de mogelijkheden voor kantoorruimte, zoals die geboden werd door de Samenwerkingsovereenkomst, maar veeleer, zoals het AMC terecht aanvoert, als een nadere precisering van die mogelijkheden.
Het hof komt hiermee tot de conclusie dat de maximering van 50% zelfstandige kantoorruimte niet als strijdig met de Samenwerkingsovereenkomst kan worden aangemerkt, maar juist moet worden gezien als de maximaal haalbare verdeling op grond van die overeenkomst.

3.12. Evenmin kan worden geoordeeld dat het AMC stelselmatig heeft aangestuurd op het niet nakomen door haar van de Samenwerkingsovereenkomst, zoals [appellante] stelt in haar akte na enquête. Het moge zo zijn dat het AMC klaarblijkelijk haar handelen ten opzichte van respectievelijk het AMC en de gemeente niet optimaal heeft afgestemd - wat heeft geleid tot de nodige discussie met de gemeente -, maar het hof ziet onvoldoende basis voor de conclusie dat het AMC heeft aangestuurd op het niet nakomen van de Samenwerkingsovereenkomst.
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het AMC herhaaldelijk heeft getracht de ontstane patstelling te doorbreken door [appellante] te vragen met een eigen voorstel te komen voor een voor haar aanvaardbare redactie van de erfpachtsvoorwaarden ten aanzien van het gebruik van SL Plaza, maar dat [appellante] daarop niet in wilde gaan.